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一、公共房地产的概念与特征

  工程建设项目是指在一定的时间、费用和质量要求下,为形成一定生产能力(或使用功能)的固定资产,而按特定的程序完成的一次性任务。房地产项目是工程建设项目中的一种类型,与一般性项目相比,具有更为复杂的特征。
  
  (1)项目时间目标的限定性较强。任何一个房地产项目都有一个较强的时间要求,其主要原因是:
  
   1)房地产项目的资金占用量较大。房地产项目产品的高价值性,使得其生产过程的资金占用量较大,通常情况下企业可使用的资金是有限的,所以企业为了提高资金的使用效率,必须对项目的工期进行限制。如果没有时间的限制,造成项目支付的利息及相关费用太多,而使项目的内部收益率低于本行业的基准折现率,导致资金的利用率较低,资金的收益水平较低,甚至引起项目(或企业)亏损。因此一般情况下,房地产项目要尽可能地缩短工期,提高有限资金的利用率。
  
   2)市场需求变化较快。由于技术的进步,社会经济的发长,使人们的社会需求变化较快。在这种情况下,人们对房地产项目产品质量的要求也在不断的提高。如果房地产项目的工期过长,则可能导致项目产品不能同人们的市场需求保持同步,造成项目产品的原有功能过时,甚至引起大量的项目产品空置。
  
   3)市场上同行业竞争激烈。特别是商业性房地产项目,尽管其投资具有高风险性,但其投资的高收益性,对房地产开发商具有极大的诱惑力。因此,房地产开发商一旦发现市场上存在盈利较大的房地产项目,就会立即集中大量的资金投入这种房地产项目产品的开发。在这种情况下,如果房地产项目的工期太长,一方面可能由于市场上同类房地产项目产品总量的增加而造成该房地产项目产品的市场价格下降;另一方面可能由于后期同类房地产项目产品功能的改进,使该房地产项目产品的品质相对地下降,造成其产品的市场价格下降,使其实际收益比预计收益大大下降,甚至会造成项目(或企业)亏损。
  
  (2)房地产项目质量目标要求较高。房地产项目投资大,投资行为具有不可逆转性,一旦质量不合乎要求,就会造成资源的大量浪费。不仅如此,而且房地产项目的产品直接进入到人们的工作和生活之中,与人们的生命财产有着直接的联系,如果房地产项目的产品质量达不到要求,在使用过程中随时可能造成大量的人员伤亡和财产损失。这样的事件在现实生活中已有不少发生。因此,目前我国政府对房地产项目产品的质量问题特别重视,制定了一系列相关的政策法规措施,以保证房地产项目产品的质量。
  
  (3)房地产项目的费用目标较强。这主要是由于资金的稀缺性和项目的经济性要求所决定的。
  
  (4)房地产项目具有较强的系统性。房地产项目是一个非常复杂的庞大的系统,这是现代房地产项目的一大特点。它不仅规模大、范围大、投资多、时间长、阶段多,而且各阶段之间相互衔接之处较多、较紧密,有时还会出现大量采用新技术、新工艺的情况。这就要求项目在建设的过程中必须统一规划管理,统一进行资源和效益的核算。
  
  (5)房地产项目具有特定的程序性。这一特性要求在项目的实施过程中,必须注意项目之间的衔接,按规定的或事物内部固有的程序进行项目的实施。项目的建设过程,必须要经过项目的构思设想、建议和方案拟定、详细的可行性研究及其评审、决策、勘查、设计、项目招投标、施工、竣工验收等规定的项目实施程序,不可倒置或抛弃,否则只会给项目目标的实现带来“障碍”。
  
  (6)房地产项目组织的特殊性。由于现代化大生产和专业化分工的需要,一个房地产项目往往都有几十个、几百个,甚至几千个单位或部门参加,协调起来比较困难,而且房地产项目组织具有一次性。因此,要保证项目按计划有序地实施,必须建立严密的项目组织系统。这个组织系统与企业相比,它具有一定的特殊性。

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